인구/가구 통계

1980년부터 2015년까지 우리나라 인구수는 연평균 0.8% 증가에 그쳤던 데 비해, 가구수는 연평균 2.5%로 인구 증가율을 상회하는 가파른 증가세를 기록했다. 특히, 1980년부터 2015년까지 가구별 인구수는 4.7명에서 2.6명으로 감소했는데, 1인가구 비율이 4.8%에서 27.2%로 크게 증가한 데 기인하는 바가 컸다. 바꾸어 말하면, 주택 보급의 기준이 1980년 평균 5인가족 단위였다가 현재는 평균 3인가족 단위까지 축소되었고, 1인가구의 비율이 급격하게 늘면서 과거 대형평형 위주의 주택 수요가 소형주택 중심으로 재편된 것이다.

* 출처: 국가통계포털

이를 조금 더 자세히 들여다 보면, 1990년 이래 서울시 인구가 꾸준히 줄어들고 있다는 것을 알 수 있다. 자연증감에 의한 영향 외에도 서울시 인구의 상당수가 유출되고 있는 상황이 기여하는 바가 큰 것으로 보이는데, 서울에서 유출되는 인구의 대부분을 흡수하고 있는 곳은 서울로의 출퇴근이 가능하면서 상대적으로 주거 비용이 저렴한 경기도다. 비슷한 사유로, 지방에서 유출되는 인구 또한 과거에는 대부분 서울에서 흡수되었던 것에 비해 현재는 대부분 경기도 지역에서 흡수되고 있다. 결과적으로, 1980년부터 2015년까지 전국 인구수가 연평균 0.8% 증가한 것에 비해 경기도는 연평균 2.6%의 높은 증가세를 유지하고 있다.

 

그러면, 현재 서울시 각 지역들은 어떠한 인구통계학적 특성을 보이고 있을까? 그리고, 이러한 지역들에서 살아가는 이들이 알고 있어야 하는 것들은 뭘까? 서울시 자치구별로 연령 및 세대구성의 특징을 보면, 각 자치구별 주택 시장 및 상권에 대한 특성이 드러난다.

 

* 출처: 서울 통계자료실

우선, 전통적으로 선호도가 높은 강남 3구의 경우, 20~30대와 40~50대의 비율이 균형을 이루고 있으며, 3~4인가구 비율이 높게 나타난다. 즉, 비교적 균형 잡힌 세대구성으로, 해당 지역에 오랜 기간 거주해온 세대의 비율이 높으며, 상대적으로 대형평형의 주택 수요가 높은 시장들로 추정된다. 이들 지역의 상권은, 균형잡인 세대구성의 및 상대적으로 높은 소득 수준을 고려했을 때, 생활편의에서 엔터테인먼트에 이르는 다양한 스펙트럼에 걸쳐 중산층 라이프스타일을 선도하는 업종들이 주로 분포하는 것으로 보인다.

 

양천구 및 노원구의 경우 40~50대 인구 비율이 높고, 이들이 미성년 자녀와 동거하면서 19세 이하 인구 비율 또한 높게 나타난다. 기본적으로 3~4인가구 비율이 높기 때문에, 상대적으로 대형평형의 주택 수요가 높고, 오랜 기간 거주해온 세대의 비율이 높아 주택보유비율 또한 높을 것으로 추정된다. 이들 지역의 상권은 주로 생활편의나 교육에 관련되는 근린상권으로 형성되어 있다.

 

한편, 관악구의 경우 20~30대 인구 비율이 압도적으로 높으며, 주로 미혼인 이들이 1인가구를 구성하면서 1인가구의 비율 또한 높게 나타난다. 따라서, 극단적인 소형주택에 대한 수요가 높고, 인구의 전출입이 많으며, 주택은 보유가 아닌 임차 형식을 통해 거주하는 비율이 높게 나타난다. 관악구의 상권은, 젊은 층 인구의 비율이 높기 때문에, 주로 중저가의 요식업 및 엔터테인먼트 위주의 상권을 형성하고 있다.

 

강북구 및 중구의 경우 60세 이상 인구 비율이 높게 나타나는데, 강북구는 배우자와 동거하는 2인가구, 중구는 1인가구 비율이 높게 나타난다. 강북구 상권의 경우 병의원/약국 등 건강 관련 시설에 대한 수요가, 중구 상권의 경우 재래시장 등의 one-stop형 시설에 대한 수요가 높게 나타난다.

그러면, 우리나라 사람들이 보유한 자산들 중 가장 큰 비중을 차지하는 부동산 시장, 특히 주택의 가치는 이처럼 변해가는 인구/가구 구조에 어떻게 영향을 받게 될까? 아파트를 사도 되는 걸까? 그리고, 산다면 어디에 사야 하는 걸까?

 

위의 Property Market 현황에만 기초할 경우, 실제로 주택의 신규공급 자체에 대한 수요가 줄어든 것으로 보이지는 않는다. 바꾸어 말하면, 집값이 폭락할 이유는 그리 많지 않아 보인다. 다만, 미국의 금리 인상으로부터 시작된 Capital Market의 불확실성이 향후 주택의 가치에 상당한 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 저금리를 기조로 양적완화 정책을 유지해온 신흥국가들의 경우 외자의 이탈 및 적정 환율 유지를 위해 금리 인상에 대한 압박이 증가하는 상황이며, 수출 및 외자에 의존도가 높은 한국은 이러한 금리 인상 압박이 더욱 강력할 것으로 판단된다.

그러나, 현재의 탄핵 정국에서 정부의 신속한 대응을 기대하기는 어려워 보인다. 특히, 급증하는 가계부채 및 정체되는 소득 증가로 가계부채의 부실화와 이로 인한 금융 구조의 불확실성이 높아지는 시점에서 조기 대선을 치뤄야 하기에 금리 정책의 변경은 더더욱 지체될 가능성이 있다. 반면에, 대내외적인 압박 하에서 새로 들어선 정부도 결국 2017년 하반기 무렵에는 금리 인상 카드를 꺼내들 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 즉, 현 정부와 새로이 들어설 정부가 공통적으로 금리 인상을 쉽사리 결론내지 못할 것이지만 결국 현재의 외환유동성으로 버틸 수 있는 한계가 가까워지면 금리를 올릴 수 밖에 없게될 가능성이 높다. 따라서, 사전에 금리 인상에 따른 가계 부채 부실화에 대한 대책을 치밀하게 준비해둘 필요가 있다.

 

결론적으로, 집값은 Property Market이 아닌 Capital Market 요인으로 하락할 것이 예상되며, 주택을 보유하고 있으나 현금 유동성이 취약한 이들의 주택 담보대출 부실화로 인한 총체적인 가계 부실화가 유발될 가능성이 있다. 반면에, 현금 유동성을 비교적 풍부하게 보유한 이들에게는 투자 기회가 더욱 확대될 것으로 보인다. 특히, Property Market에서 수요가 늘고 있는 임대형 소형 주택에 대한 투자 선호도가 늘 것으로 예상되며, 관악구, 광진구, 동작구 등이 이에 대한 잠재 투자처가 될 것으로 예상된다.